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相続や離婚に伴う不動産売却

いろいろもめたり煩わしいのはイヤ ~相続や離婚に伴う不動産売却~

長い人生においては、相続や離婚などさまざまな予期せぬできごとに遭遇します。場合によっては、不動産の売却を検討しなければいけないことがあるかもしれません。東広島市を中心に不動産や土地の売却・売買・運用コンサルティングなどを行っている「東洋不動産」が、相続や離婚に伴う不動産売却について紹介します。

相続した不動産を放置すると損!!

「不動産が遠方にあって手続きが面倒」「誰も住む人がいない」などの理由によって、相続に伴い取得した不動産を放置している方は意外に多いものです。しかも自分が住んでいない建物の維持管理は簡単なことではありません。

ところが、相続によって取得した不動産をそのままにしておくと、さまざまなデメリットがあるのです。不動産は所有しているだけで、毎年固定資産税がかかってしまいます。さらにマンションや一戸建てに関係なく、不動産は放置している間も年々資産価値が下がっていきます。

相続によって取得した不動産を活用できていない方は、相続した不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。

資産を運用するか売却するか

売却に伴う相続税について

不動産を相続したときには、取得時に相続税と相続登記時の費用がかかります。相続税は平成27年に施行された法改正によって、支払対象となる人が増えました。

しかし相続税には基礎控除が存在するため、実際に相続税を払う人はそれほど多くはありません。

基礎控除額は次のような計算式となります。

基礎控除額=3000万円+(600万×法定相続人数)

例えば5000万円の不動産を2人の法定相続人で相続した場合には、基礎控除額は4200万円となり、800万円に対して相続税がかかることになるのです。

なお相続によって取得した不動産を売却時にかかる費用は、一般的な不動産売却時にかかる費用とほとんど変わりません。不動産の売却によって譲渡所得が発生し場合には、不動産譲渡所得税が課税されます。

ただし相続不動産の場合には、「相続税の取得費加算の特例」を利用することも可能です。不動産の取得費に相続税の一部を加算することによって譲渡益を抑えられるので、不動産譲渡所得税の軽減につながります。詳しくは当社担当者にお問い合わせください。

PICK UP! 譲渡所得税について

相続した不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得が発生したときには、相続税のほかに「譲渡所得税」がかかることがあります。譲渡所得を求める計算式は次の通りです。

譲渡所得=売却代金-(不動産の取得費+不動産の譲渡費)

この式における「不動産の取得費」とは、購入代金や仲介手数料、不動産取得税などです。取得費が不明の場合には、売却代金の5%相当を概算取得費として計上できます。また「不動産の譲渡費」とは、仲介手数料や広告費など売却のために直接かかった費用です。

譲渡所得税は不動産を所有している期間によって異なり、長期間保有している物件では税率が低くなります。なお不動産を相続して取得した場合には、被相続人がその不動産を所有していた期間や取得費を引き継ぎます。

離婚に伴う不動産売却

離婚時に問題となるのは財産分与の問題です。ローンを完済していればよいのですが、残債が残っている場合の財産分与はスムーズに進められません。離婚に伴う不動産売却では、各家庭のローンの状況に応じて、さまざまな対応が必要になります。

夫婦間に子どもがいる場合、養育費を支払ったうえで、さらにローンを支払い続けることは簡単でありません。また夫婦共有名義となっている場合には、離婚したとしても互いの債務から逃れることはできないのです。

あるいは離婚によって妻がマイホームを譲り受けた場合、たとえ夫婦間で同意ができたとしても、ローンが残っている場合の名義変更には金融機関の許可が必要です。そして金融機関は離婚に伴う名義変更に応じてくれないケースがほとんどなのです。離婚によって不動産の分与に悩まれている場合には、不動産の売却を行い現金化するのもひとつの方法です

ローンの支払いや配偶者の滞納で悩む前に、早めに当社までご相談ください。

資産を運用するか売却するか

状況によって異なる相談のタイミング

住宅ローンが残っている不動産は、離婚時に売却してしまう、どちらかが住み続けるなどの選択が必要になります。住み続けるのであれば、債務者がローンを支払っていく必要があります。いずれにせよ、住宅ローンの名義がどうなっているかご確認ください。

離婚時には夫婦の絆となるべき住宅ローンが、足かせになってしまうことがよくあります。将来返済が困難になることを想定して、住宅ローンを滞納していない初期段階で相談されるようにしましょう。ここでは次の3つのパターンで、離婚に伴う住宅ローン問題を説明します。

夫の単独名義で妻に債務がないケース

住宅ローンの名義が夫単独であり、妻側に連帯債務や連帯保証などの債務がない場合には、あまり問題にはなりません。例えば、債務者である夫が住み続けて妻が家を出た場合、夫がローンを滞納しても、元妻にローン返済の督促が届くことはないのです。

しかし、妻が財産分与で家を譲り受け、債務者の夫が出ていった場合には問題が生じることがあります。それは夫がローンを滞納し、住宅が競売にかけられてしまうような場合です。

基本的に債権者である金融機関は債務者自身が住むことを想定しているため、債務者でない妻側に名義変更することを許可してくれません。こういったケースでは、夫がローンを完済した時点で名義を妻側に変更するといった約束を離婚時に取り交わしておくとよいでしょう。

夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース

妻が連帯保証人となっている場合、離婚後に元の自宅に住んでいなくても、連帯債務を解除することは困難です。元夫が順調にローンを支払っていれば問題ありませんが、債務者である夫がローンを滞納すると、連帯保証人となる妻側にも返還請求が届いてしまいます。

こういった状況を避けるために、離婚によって連帯保証人から抜けたいと考える方は多いですが、抵当権を持つ金融機関は簡単には許可してくれません。対策としては、夫側に別の連帯保証人を立てたり、別の金融機関にローンを借り換えたりといった方法が考えられます。

夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

住宅ローンを組む際に、お住まいの名義を夫婦共有にし、収入を合算してお金を借りておられるケースも多くあります。借りる段階ではメリットが多い共有名義ですが、離婚となるとさまざまな問題が発生します。

共有名義ということは、その割合でお互いの持ち分も決まります。離婚に伴う財産分与では、持ち分をどのようにして分配するか問題になります。どちらかが売却したいと思っても、相手が同意しなければ売却することはできません。

さらに住宅ローンが残っている状態で連帯保証人から抜けることは相当困難です。対策としては、夫側に別の連帯保証人を立てたり、別の金融機関にローンを借り換えたりといった方法が考えられますがスムーズには進みません。

元夫の住宅ローンの滞納が始まると、連帯保証人の妻側にも督促が届いてしまいます。離婚後も相手方の返済状況の確認は怠らないようにしましょう。そして返済が滞る前に、早い段階で任意売却も含め、不動産の処分を考えることが必要です。

PICK UP! プライバシーについて

離婚に伴う家やマンションなどの売却は、プライバシーに関わる問題です。ご近所や親戚などに、あまり知られたくないのが本音です。当社ではお客様のプライバシーに細心の注意と配慮を払って、不動産をお取り扱いしております。お客様からのご要望があれば、対面ではなく、電話やメールのみでのご相談も可能です。

お客様と直接面談する場合にも、スーツではなくカジュアルな服装でのご訪問や、早朝深夜の打ち合わせなど、柔軟な対応をいたします。ご相談いただいた際に、しつこく売却をおすすめすることもありませんので、安心してご相談ください。

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